私が個別相談を受ける中で良くある相談内容を考えてみると「ライフプラン」「保険の見直し」「資産運用」と並んで「住宅ローン」について質問いただく事が多いです。
特に住宅の購入は一般的には「何度も経験する方」は多くないので「初めてでよく分からない」とか「金額が大きいので失敗したくない」とおっしゃる方が多いです。
ですがこの住宅ローンは相談する相手を間違うと「失敗する可能性が非常に高い話」なので要注意です。
この記事は住宅ローンで失敗したくない方に知ってほしい「正しい考え方」をまとめてありますのでじっくり読んでみて下さい。
なぜ住宅ローンの「正しい考え方」が重要なのか？
例えば家を売りたいハウスメーカーの営業マンに住宅ローンの事を相談しても、家を買ってもらう為の情報しか彼らには興味がありません。
「どこの銀行なら審査が通りやすいか」とか「この年収ならあそこの銀行で◯千万までは借りれるだろう」なんて情報の事です。
家を売った後で「そのお客さんがちゃんと住宅ローンを返していけるか？」なんて事は残念ながら関係ないんですね。
だからこそ自分で住宅ローンの「正しい考え方」を知る事でちゃんと自分の身を守らなくてはいけないんですね。
審査ゆるゆる問題
住宅ローンの「正しい考え方」を知らない方は更に厄介な事に「銀行のゆるゆる審査」で目一杯の借入金額を借りたりします。
昔の住宅ローンは「選ばれし者が借りる事ができるローン」だった筈なんですが、最近は３００万円ぐらいの年収でも住宅ローンが組める時代です。
借入金額もどんどん高くできる様になっており自己資金が無くても借りられる「フルローン」や家財道具の購入費用や引越代まで組み込める「オーバーローン」もあります。
この様な借入をした方の中には早い段階で「住宅ローン破綻」してしまう事も増えてきているようです。
働き方改悪？
更に最近は「働き方改悪」とも言える様な「働き方改革」で残業もできず大きく収入が下がってしまう方も増えているようです。
終身雇用が約束されているご時世でもないので今後の収入がどの様に変化していくか分からないと言うリスクもあります。
その様な収入が減ってしまったケースもちゃんと想定して考える様な「正しい考え方」を身に付けていく事が重要なんですね。
失敗する住宅ローンの考え方は？
マイホームを建てる方の殆どは初めての事なので「何を基準に購入予算を決めればいいのか分からない」と言います。
そしてハウスメーカーの営業マンに根拠のない「○○万円までは借りれますよ」と言うトークをされて住宅ローンを借りてしまっています。
この記事を読んでいる方がそうならない様に、よくある住宅ローンの間違った考え方をご紹介しておきますね。
現在の家賃から計算する考え方
まず一番多いのが今現在住んでいる賃貸住宅の家賃から購入予算を計算する考え方です。
仮に今１０万円の家賃を払っている方がこれから月１０万円のローンを返済していけるとは限りません。
例えばこれから子供が増えるかもしれませんし、教育費が今よりもっとかかる様になった時に同じ様に払っていけるでしょうか？
固定資産税や修繕費など今までかからなかった費用が増える部分もあるので、家賃と同じ額の住宅ローンでは返済が難しくなる可能性が高いです。
今までかかってなかったお金がかかる事まで考えてなかったわ。
現在の年収から計算する考え方
よくハウスメーカの営業マンは「年収の７倍ぐらいは住宅ローンが借りれますよ」なんて話をしてきます。
でもこれってすごく危険な考え方なんです。
この考え方はヤバいやつだね。
確かに銀行は「ゆるゆる」なんで借りる事は出来るかもしれませんが「借りれると返せるは違います」。
例えばＡさんとＢさんと言う２人の会社員の方がいて、年収は同じ５００万円だったとしてもＡさんは定年まであと１０年、Ｂさんは定年まであと２０年だったとします。
その場合これからの２人の稼ぎの差は５０００万円ある事になりますので、どう考えても同じ金額の住宅ローンを組んでも大丈夫とは思えません。
住宅ローンの頭金の考え方
住宅ローンを考えるうえで意見の分かれるポイントになるのが「頭金」の考え方です。
昔は出来るだけ頭金を沢山いれて借入金額を少なくした方が利息が少なくて済むという考え方が一般的でした。
でも私は一概にそうとは言えないんじゃないかなと思っていて、その理由を３つお伝えしていきます。
住宅ローン控除の活用
まず一つ目の理由は住宅ローン控除の活用です。
これは住宅購入から１０年間は年末に残っているローン残高の１％を上限に所得税や住民税からの還付を受ける事ができる制度です。
借りる住宅ローンの金利とあなたの支払っている納税額によっては、利息よりも税額控除額の方が多くなる場合もあります。
住宅ローン金利以上の運用
続いては住宅ローン金利以上の運用についてです。
仮に金利が１％固定のケースで３００万円の頭金を入れずに借りた場合を考えてみると、３０年の借入期間で利息を含めた総支払額が3,473,511円となり473,511円の利息を支払う事になります。
ですがもし３０年の間に３００万円を１％以上の利率で運用できればどうでしょうか？
長期の資産運用では５～６％の運用を目指す事が現実的な目標と言われていますが、低く見積ったとして２％の運用だったとしても３００万円が「単利計算で４８０万円」「複利運用で５４３万円」になります。
３０年で単利でも１８０万円も増えるの？スゴイ！
単利と複利についてはコチラの記事の中で解説しています。
やはり現金は万能
最後の３つ目の理由は現金の万能性です。
今のご時世いつ何があるか分かりませんよね？
例えばケガや病気で急に仕事が出来なくなるかもしれませんし、転職する事になるかもしれません。
要は急に収入が減ってしまった時に現金があるとやはり心強いのは言うまでもありません。
現金は最強やな。
これらの理由から「出来るだけ頭金を沢山いれる事が正解」とは一概に言えないと言うのが私の考え方です。
住宅ローンの返済期間の考え方
次に返済期間についての考え方を見ていきましょう。
これも昔は返済期間を長くすればそれだけ利息を沢山払う事になるので出来るだけ短くするべきと言うのが一般的な考え方でした。
この返済期間については２つのポイントをお伝えしていきます。
変更が簡単なのは？
まず一つ目のポイントは返済中の変更のしやすさです。
短い期間で住宅ローンを組むと同じ借入金額でも１か月分の返済金額は高くなります。
３０００万円 全期間固定金利１.５％
返済額 １１９,９８０円/月
３０００万円 全期間固定金利１.５％
返済額 ９１,８５５円/月
トータル金額は２５年の方が少なくなりますが毎月２.８万円の差って結構大きいですよね。
「キビシイからやっぱり返済期間を長くしたい」と思っても変更するには諸費用もかかるし、また審査をしなくてはいけないので審査に通らなければ変更できない事もあります。
逆に「余裕があるから返済期間を短くしよう」と思った時は繰り上げ返済が出来るので、驚くほど簡単に返済期間を短くできます。
団体信用生命保険の活用
２つ目のポイントは団体信用生命保険の活用です。
住宅ローンを組む際、借りた人が亡くなった時に生命保険が支払われる事で住宅ローンを完済できる様にするのが一般的です。
最近はその保険に「がんの保障」や「８疾病の保障」「就業不能の保障」などが付いているものもあります。
住宅ローンの返済が終わる年齢が高齢であればある程、この保険のお世話になる確率が上がります。
病気になる事は喜ばしい事ではありませんが、もし６５歳で完済した方が７０歳でがんになってしまっても既に完済しているので何もありません。
でも７５歳で完済する方であれば残りの５年分の住宅ローンはチャラになります。
長い返済期間という事はそれだけ長い期間しっかりと手厚い保障が付いているって事になるんですね。
これらの理由から「出来るだけ返済期間は短くする事が正解」とは一概に言えないと言うのが私の考え方です。
住宅ローンの正しい借入金額の考え方
ではココまでの考え方を踏まえてどの様に住宅ローンの借入金額を決めればいいのか考えていきましょう。
返せる金額から計算する考え方
まず借りれる金額ではなく返せる金額から借入金額を考える様にしましょう。
最初にお伝えした様に銀行が貸せると考える金額は余り当てになりません。
銀行は「いざとなれば土地や建物を差し押さえればいいや」と言う考えもあって貸す金額を決めているので返せる金額よりも高くなりがちです。
今後のライフプランを加味した考え方
適正な返せる金額を知る為には「現在の収入や支出」だけではなく子供の教育費や車の買い替えなども加味した「将来の収入や支出」も想定して考えなくてはいけません。
その為に重要になって来るのが「ライフプラン」の作成です。
このライフプランを把握せずに借入金額を提案してくる人の言う事を鵜呑みにするのは危険ですよ。
そんな人は自分都合な提案をしているので、あなたの為を思って提案していません。
まとめ：商談する前に予算を決めよう！
まずは土地を探す前に、モデルルームを見に行く前に「ライフプラン」を作りましょう。
何故なら先に商談から入ってしまうと「ココはこうしたい」とか「場所はもっとコッチが良い」とどんどん予算があがってしまうからです。
最初に信頼できるＦＰに「ライフプラン」を作ってもらってキッチリと予算を把握した上で家探し、家造りをした方が無理のない計画が立てられますよ。
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