リバースモーゲージとは?利用するなら知っておかないとマズイ話

不動産

最近耳にする機会が増えてきた「リバースモーゲージ」ですが、どの様な内容なのかちゃんと把握している方は少ないようです。

便利な制度ですし選択肢が増えるという意味で広まっているのは良い事だと思うのですが、利用するならちゃんと知っておかないとマズイ事になるリスクもあります。

最近は銀行などの金融機関でもオススメしているケースも増えてきているようですが「リスクを説明しているのかな?」って場合が多いです。

山 形
山 形

その様なリスクをしっかりと理解しないまま利用して、後々になって後悔しない様にちゃんと予め学習しておきましょう。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージって何?って方もいると思いますのでまずはそこからお伝えしていきます。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

初めて聞いたけど?

リバースモーゲージとは、「高齢者が自分の居住する住宅や土地などの不動産を担保として、そこに住み続けながら一括または年金の形で金融機関から融資を受け取ります」

返済に関しては「借入期間中は一切返済がないケースや、金利分のみを返済するケースなど色々なパターンがあり、最終的に死亡時に担保不動産を処分し元利一括で返済する仕組み」となっています。

1980年代に一部の自治体が始めたのが最初のリバースモーゲージといわれていますが、ここ最近の高齢化や長寿化を受けた「老後の住まいの有効活用」と言う観点から注目されてきているんです。

住宅ローンとの違い

金融機関からの融資と言うと住宅ローンを思い浮かべますが「住宅ローンは最初に借りて、借り入れた額を毎月返済する」のに対し「リバースモーゲージは最初に借りて、最後(死後)にまとめて返済する」と言う逆パターンですね。

山 形
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金融機関によってはお金の使い道が住宅関連に限定されているケースもありますが、自由な目的に使えるケースもありこの自由度の高さが魅力だったりします。

リバースモーゲージのメリットとは?

では具体的にリバースモーゲージを利用する事でどの様なメリットがあるのか見ていきましょう。

自宅に住みながら融資が受けられる

 ココが一番のメリットだと言えますが自分の持ち家があっても年金収入が少なくて、手元に現金が少ない場合などにリバースモーゲージはとても有効です。

融資額は住宅の評価額に応じて決められますが一括で受け取る場合と年金の要に毎月受け取る場合があります。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

一戸建てと比べてマンションは評価額が低くなる事が多く、基本的には一戸建ての方が利用しやすい制度ですね。

自由に利用できる

 先程もお伝えしましたが資金の使い道については「自由型」と「限定型」があり金融機関によって異なります。

自由型は本当に自由で日々の生活資金や旅行費用、リフォーム資金老人ホームの入居一時金など何にでも使う事ができます。

山 形
山 形

これによって老後の資金計画が余裕をもってできますね。

利用時の要件が厳しくない

 利用できる年齢は金融機関により55歳以上や60歳以上などバラバラですが共通して言えるのが利用時の収入要件等の条件は住宅ローンと比べるとそれほど厳しくありません。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

ですので制度の窓口は広いと言えますね。

リバースモーゲージのデメリットとは?

次に一番重要なデメリットを見ていきましょう。

制度を利用する前にここは知っておかないとマズイ所です。

長寿リスク

これだけ医療が進歩していて平均寿命も延びているので自分が何歳まで生きられるかは誰にも予測できません。

あまり長生きするとどんどん融資額が大きくなってしまうので、その分将来返さなければいけない返済額も大きくなります。

長生きする事で生きている間に融資枠を使い切ってしまうと言う可能性もあります。

不動産価値の下落リスク

不動産価値は路線価をベースに算出されるのが一般的ですが、この不動産価値が下落してしまうと融資極度額も見直しされてしまいます。

その時、既に融資極度額以上の資金を使用していた場合はその差額を返済する必要性がでてきます。

山 形
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死亡時の清算も借入金額に満たない金額でしか売却できなかった場合は遺族に借金を残す事になってしまいます。

金利上昇リスク

一般的に「変動金利」を採用している金融機関が多いので、その時の時勢に応じて金利が変動します。

その為、金利が大幅に上昇してしまうと毎月の金利支払額が高騰してしまう可能性があります。

まとめ:利用する場合はリスクも把握しよう

この制度を利用する際は推定相続人全員(子供など)の同意書が必要になります。

相続人である子どもが拒否する場合などは利用できない事があるので注意が必要です。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

子供がいない方はそう言った相続が無いのでリバースモーゲージの制度を利用しやすいと言えますね。

最近は高齢化や長寿化から老後の資金問題の解決策としてリバースモーゲージの有効活用が注目されています。

その為リバースモーゲージに参入する金融機関も急増しています。

山 形
山 形

ただ金融機関によって商品内容は全然違う為、メリット・デメリットを事前にしっかり確認して検討する様にしましょう。

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