住宅ローンの借り換えは難しくない!失敗しない為の5つのコツ

節約

住宅費は家計の中でとても比率が高いので見直した時のインパクトもとても大きいです。

その分、他の費目と比べると節約する為の手間はかかりますが難しい作業ではないのでトライしてみましょう。

山 形
山 形

この記事では住宅ローンの借り換えについてお伝えしているので、ローンが無い方や賃貸の方はとばして次の費目をご覧ください。

因みに住宅ローンを組んでいれば誰でも借り換えができる訳ではなくて、一般的に借り換えでメリットが出る方の目安はコチラの3つです。

借り換えメリットが出る目安

1.現在のローンとの「金利差1%以上

2.現在のローンの「残高1000万円以上

3.現在のローンの「残り返済期間10年以上

ゆっちゃん
ゆっちゃん

この条件に1つでも当てはまる場合は今よりも返済額を減らせる可能性があるんですね。

これはあくまでも目安ですので当てはまらなくてもメリットが出る場合もあります、自分の場合はどうなのかを実際にシミュレーションしてみましょう。

コチラの住宅金融支援機構の借り換えシミュレーションが使いやすいです。

それでは借り換えで失敗しない為の5つのコツを見ていきましょう。

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コツその1:金利タイプを選ぶ

今借りている住宅ローンの金利タイプが何かを把握していますか?

初めて住宅ローンを組んだ時は良くわからず、銀行に勧められるがまま契約してしまったという方も多いかもしれません。

どの様な選択肢があるのか見ていきましょう。

金利タイプとは?

金利タイプには「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」の3種類があり、それぞれ特徴があります。

変動金利

変動金利は「短期プライムレート」を基準に半年ごとに金利の見直しをしていて、日銀の金融政策の影響を受けたりもします。

短期プライムレートとは銀行が最優良企業にお金を貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、1年以内の短期貸出の金利の事を言います。

一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されていますが、金利が下がれば返済額は減り金利が上がれば返済額が増えるので金利変動リスクがあります。

返済額の変更は半年ごとではなく5年ごとで、変更後の返済額は前回の125%までしか上がらないと言うルールがあります。

山 形
山 形

ただ実際には返済額が130%アップしていた場合、残りの5%は免除になる訳ではなく次の更新時に繰り越される事になります。

当初固定金利

当初固定金利はローンを借り入れた時からあらかじめ決められた期間(3年、5年、10年など)において金利が固定されているローンです。

固定金利期間中は市場金利がどれだけ上がっても金利は見直されないので返済額も変わらないというメリットがあります。

ただ固定金利期間が終わると金利が上がるので、そのままほったらかしにしていると確実に損をしてしまいます。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

当初固定金利を選ぶ場合は「固定金利期間が終わった時は毎回住宅ローンの見直しをする」ぐらいの気持ちが良いかもですね。

全期間固定金利

全期間固定金利とは住宅ローンを借りてから完済まで金利がずっと変わらない金利タイプのことを言います。

変動金利は日銀の影響を受ける短期プライムレートが基準でしたが、固定金利は市場の動きに影響を受ける「長期金利」を基準に決定されています。

長期金利とは取引期間が1年以上の資金を貸し借りする際の金利の事をいい、一般的には「新発10年国債の流通利回り」が指標金利とされています。

今後の金利が上がっていくだろうと予想される時はとてもメリットがあると言えます。

変動金利よりは高いものの全期間固定の場合でも今は1%台の金利で借りられ、昔ほど変動金利との差が無いので全期間固定で検討する方は増えているようです。

山 形
山 形

ここで一つ質問です。よく聞くフラット35と全期間固定金利の違いはご存知ですか?

ゆっちゃん
ゆっちゃん

フラット35は全期間固定金利なんじゃないの?

山 形
山 形

そうですね。正しくは全期間固定金利の商品のうちの一つがフラット35なんです。

フラット35は住宅金融支援機構と言う国の機関が販売している住宅ローンです。

フラット35の特徴

・民間銀行が提供しにくい全期間固定金利

・健康状態の悪い方でも加入できる(団信が任意加入)

・低所得者でも審査が通りやすい

この様な特徴があり各銀行は住宅金融支援機構から委託を受けて代理店として販売しているので、色々な銀行でフラット35が販売されているんです。

ですのでどこの銀行でフラット35を契約しても金利はほぼ同じで、銀行によって違うのは事務手数料ぐらいです。

全期間固定金利は民間の銀行の独自商品なので内容は銀行によって様々ですが、今後の金利変動によっては逆ザヤになり銀行が損をしてしまう可能性があるので販売には消極的です。

山 形
山 形

それよりは銀行が儲かる変動金利や当初固定金利の販売に積極的で、自社の審査に落ちてしまった方へ通りやすいフラット35をオススメするケースも多いようです。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

銀行も慈善事業ではなく商売ですからね。

銀行による金利タイプの得意不得意

ここまで金利タイプについてお伝えしてきましたが銀行を選ぶ時は金利タイプごとに選ぶ事をオススメします。

比較していると分かりますが「A銀行は3年固定は金利が低いけど、35年固定は高い」なんて事がよくあります。

山 形
山 形

住宅ローンを扱っている銀行や信金、信組など金融機関は何百社もありますが、すべての金利タイプでトップクラスに安い金利と言う所はありません。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

それぞれの銀行の得意不得意を理解した上で選択するのが賢い選び方ですね。

まずは同じ金利タイプで検討

まずは今現在と同じ金利タイプで借り換えた場合で検討してみるのが良いと思います。

よく「変動金利で借りておいて金利が上がってきたら固定金利に切り替えよう」と言う方がいますが一般的には市場の予測で先に長期金利が上がる事でそれを基準にしている固定金利も上がり、その後で金融政策の影響もあり短期プライムレートが上がって変動金利が上がると言う流れなので難しい所です。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

変動金利が上がった頃には既に固定金利が上がってしまってるって事なんですね。

これからの金利の推移を予測するとどう考えても「下がる余地」よりも「上がる余地」の方が大きいので金利上昇リスクは無視できません。

90年代の様な8%と言った高金利は無いかもしれませんが今の水準よりは上がるだろうと考えている専門家は多い様です。

固定金利から変動金利へ切り替える場合はこう言った金利上昇リスクがあるという事を理解した上で返済余力を残した形で検討する様にしましょう。

コツその2:金利だけで選ばない

次に金利の安い銀行を見つけてもすぐに飛びついてはいけません。

住宅ローンを借りる際には保証料や事務手数料などの諸費用がかかりますが、これが銀行によって高い所もあれば安い所もあって何百万も差がでる事があるんです。

更にココが住宅ローン選びのちょっと分かりにくい所ですが銀行によって表示の仕方が違っていて、例えば事務手数料で見てみるとA銀行は「借入額×2.16%」なのに対しB銀行は「定額4万3200円」となっています。

借入額が3000万円ならA銀行の事務手数料は64万8000円もかかる事になり、B銀行とは60万円もの差がでる事になるんです。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

これは金利だけでなく諸費用も含めて全体的な支払い額で考えないとダメですね。

諸費用とは?

では実際に諸費用にはどの様なものがあるのか見ていきましょう。

保証料

保証料とは銀行が保証会社を利用する際に保証会社に支払う保証料の事を言います。

保証会社は保証料を銀行から受け取る代わりに、住宅ローン利用者が返済しない場合に利用者に代わって銀行へ返済すると言う仕組みになっています。

最近はネット銀行などで保証料が「無料」の所も増えてきていますが、一般的な銀行では「金利+0.2%上乗せ」や「一括前払い型」と言って借入金の2%程度と設定している所もあります。

稀に「一括前払い型」のローンを借り換えする場合など早い段階で完済すると保証料が少し戻ってくる場合があるようです。

事務手数料

事務手数料とは銀行が住宅ローンの申込、審査、契約業務で発生する作業の対価として徴収する費用の事を言います。

この事務手数料も銀行によって表示の仕方が違っていてネット銀行などは「借入額の2%」一般的な銀行では「定額3万円」と言った設定になっている所が多いです。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

保証料と事務手数料はセットで考えなければいけないんですね。

山 形
山 形

借入金額や借入期間によってどちらが得かは変わってくるので具体的な例で見てみましょう。

<借り換え例> 借入金額2000万円、返済期間20年、20年固定金利

楽天銀行

・固定金利(20年)0.91%

・事務手数料 借入額×0.972%(194,400円)

・保証料 0円

・団信 金利+0.2%円

 

諸費用も含めた総返済額 22,705,565円

北海道銀行

・固定金利(20年)1.05%

・事務手数料 48,600円

・保証料 298,820円(年収によっては0円の場合あり)

・団信 0円

 

諸費用も含めた総返済額 22,683,620円

ネット銀行の代表として楽天銀行、地方銀行の代表として北海道銀行を比較してみました。

パッと見た金利は楽天銀行の方が低いですが団信の分が上乗せされ最終的には0.06%楽天銀行の方が金利が高くなります。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

0.06%と言っても侮れないですね。

山 形
山 形

借入金額が大きくなったり返済期間が長くなると金利の影響はもっと大きくなるので注意しましょう。

印紙税

印紙税とは住宅ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」を交わす際に必要な税金の事を言い書類に印紙を貼って手続きをします。

借入額によって金額が変わり2000万円であれば2万円程ですが、ネット銀行の様な電子契約の場合はかからないケースが多いのでその分の諸費用が安くなります。

登記費用

銀行は物件を担保にして融資を行いますので、その証として「抵当権」を設定する登記をします。

借り換えする場合は「現在借り入れ中の銀行」から「借り換え先の銀行」に抵当権を移さなくてはいけないので、「抵当権抹消」と新たに「抵当権設定」の手続きが必要になります。

両方合わせて大体10~20万ほどかかるケースが多いようです。

団信とは?

団信とは「団体信用生命保険」の略で住宅ローン契約者が死亡してしまった場合に保険金でローンの残債を支払える仕組みになります。

山 形
山 形

最近は一般的な死亡保障のみの物もあれば「三大疾病付」や「就業不能保障付」など色々な内容の物があります。

民間の銀行は万が一の時に融資したお金を回収できないと困るので団信の加入を融資の必須条件にしている場合がほとんどです。

そうすると健康状態に不安のある方は借入できない事になってしまいますが、フラット35は団信は任意加入なので持病のある方でも借りやすいローンと言えます。

ただ団信なしでローンを組む場合は万が一の時に残された遺族が残債を支払っていかなくてはいけないので、そうなった時の事も想定して検討しなくてはいけません。

団信の保険料は「金利を○○%上乗せ」としている銀行もあれば基本補償のみの団信は「0円」としている銀行もあります。

コツその3:審査落ちしない為の対策

ある程度「金利タイプ」や「諸費用」も含めて比較しメリットがでそうな銀行に目星を付けたら、まずは事前審査の申込みをしてみましょう。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

いよいよ事前審査の申込みですね、ちょっと緊張しそうです。

申込をしてから結果がでるまでには少し時間がかかるので、もし審査落ちしてしまった時は次の銀行に申込みするのに時間がかかります。

山 形
山 形

メリットの大きい順に2~3つぐらいの銀行を同時に申込むと効率的です。

審査落ちを未然に防げる様に「よくある審査落ちの理由」をいくつかお伝えしておきます。

その他の借り入れ

最初に借入した時よりもその他の借り入れが増えていると審査落ちしてしまう事があります。

例えば良くあるのは「自動車ローン」や「教育ローン」「クレジットカードのキャッシング」を借りているケースです。

収入に対して返済額の比率が高い程、審査落ちしてしまう可能性も高くなってきます。

信用情報

事前審査では過去のローン、クレジットカードなどの返済履歴をチェックされます。

直近の24か月で何度か返済遅延などがあると審査落ちの可能性が高くなってしまいます。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

過去2年分もチェックされるんですね。

心当たりのある方は履歴がキレイになるのを待ってから事前審査を申込むのも一つの手です。

健康状態

諸費用の所でお伝えした団信の医務審査が通らないと事前審査も落ちてしまう事になります。

借入金額が少なければ簡易的な「告知書」に自己申告の手続きで良いのですが、借入額が大きくなってくると健康診断結果を提出しなければいけないケースもあるので要注意です。

もし「要再検査」や「要精密検査」などの指摘がある場合はかなり厳しいです。

山 形
山 形

その時は医務審査の緩い団信がある銀行や団信任意加入のフラット35を検討する様にしましょう。

コツその4:必要書類を揃えよう

事前審査をする際に必要になる書類がいくつかあります。

この書類を揃えるのが面倒と言う方が多いですが、これも節約の為ですので一度時間を作って揃える様にしましょう。

収入合算する場合は2人分が必要になります。

本人確認書類

まずは本人確認の為の書類でいずれか一つで大丈夫です。

本人確認書類

・住民票の写し(発行3か月以内)

・運転免許証またはパスポート

・健康保険証

収入関連書類

確定申告をしている方なのかしていない方なのかで若干書類が変わってきますが、下記の書類からいずれか1つで大丈夫です。

収入関連書類

・源泉徴収票

・住民税決定通知書

・確定申告書一式

・納税証明書

物件関連書類

借り換えする物件を確認する為の書類で、下記の書類からいずれか1つで大丈夫です。

物件関連書類

・売買契約書

・重要事項説明書

・工事請負契約書

その他の書類

借入の内容によっては必要ないものもあります。

その他の書類

・借り入れ中住宅ローンの返済予定表

・借り入れ中住宅ローンの返済口座の通帳

・健康診断結果

コツその5:借り入れ中の銀行と交渉

「事前審査⇒本審査」どちらも通ればお疲れ様でした!いよいよ借り換えができます。

ゆっちゃん
ゆっちゃん

長い道のりだった。(感慨深げ・・・。)

山 形
山 形

でもちょっと待ってください。最後の一仕事が残っています。

借り換えする場合は現在借り入れ中の銀行に「借り換えするので一括返済しますよ」と言う連絡を入れないといけないのですが、その際に結構な確率で引き留められる筈です。

向こうも借り換えされるのは避けたいので金利の引き下げなどの交渉に応じてくれる可能性があるのです。

既に本審査に通った事を伝えて「○○日に一括返済する場合の金額を教えて欲しいんですが。」と言うと「どのくらい金利を下げられるか確認して連絡するのでちょっと待って下さい。」てな感じになるはずです。

今借りている銀行で条件変更という手続きであれば諸費用はそれ程かからないので、借り換えするよりもメリットを出しやすいはずです。

メリットのある方をドライに選ぼう

条件を提示してもらって「借り換えした方が良い」のか「条件変更した方が良い」のかを客観的に見て決めましょう。

向こうもプロなので恐らくギリギリのラインで条件提示してくる事が多いと思います。

山 形
山 形

借り換え先の条件をあまり細かく伝えてしまうと相手の思うつぼなのでちょっと駆け引きしてみましょう。

まとめ:住宅ローンは定期的に見直そう

「借り換え」か「条件変更」かいずれにしても今までよりも住宅ローンの月額&総額を安くする事に成功しましたか?

ちょっと家計の見直しの1つ目の費目としてはハードルが高く感じたかもしれませんが、それだけ効果も大きいはずですのでチャレンジしてみましょう。

そして変動金利や当初固定金利で住宅ローンを組んでいる場合は定期的に見直しをする事をオススメします。

時期が変われば金利も変動しているし、あなたの状況も変わっているはずです。

その時のベストな選択をできる様に普段からアンテナを敏感に張る様にしましょう。

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